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§第三 德国的住房政策（第2页）

一是全能银行。主要从事比较全面的金融服务业务，包括吸收中短期和长期储蓄存款；建立长期专项基金；发行各种投资证券；提供中短期和长期贷款；从事证券买卖业务和其它金融服务。全能银行有不同的所有制形式，如私人商业银行、合作银行和公营银行等。

二是专业银行。主要从事专项金融服务，也分私营和公营。公营银行是按政府特定法律建立的，其功能和私营银行一样，只不过服务于政府特定的政策目标，并由政府承担其债务。

在德国从事住宅信贷的金融机构很多，主要包括储蓄银行、抵押银行、住房与互助储蓄银行、信贷合作社、保险公司、商业银行和特别信贷银行等。其中，住房互助储蓄银行以独特的融资机制，在住房抵押市场上占有重要的位置。

据德国的有关史料记载，这种自愿互助储蓄的融资方式实际上起源于中国。大约在公元前200年，中国汉朝一位叫PongKung官员创办了世界上第一家互济储蓄会。后来，这种互济方式传播到欧洲，1885年德国建立了第一家住宅互助储蓄银行。其最初的理念就是大家共同集资建房购房。这种自愿、互助储蓄的融资优势是显而易见的，例如，一栋房的价格是1000马克，10个人每人年储蓄为100马克，所集资金不仅可以保障10年内人人都拥有自己的住房，还可以使人均资本积累等待的期限从10年降低至5。5年。为了鼓励这种民间发起的住宅互助储蓄，德国政府采取了多种奖励政策，包括设立住宅储蓄奖励金和雇员储蓄奖金以及职工资产积累奖金，如1997年年收入5万马克的个人储户（夫妻储蓄10万马克），可获得住宅储蓄10%的住宅储蓄奖励金，个人住宅储蓄奖金的最高额为800马克，夫妻为1600马克。此外，雇主还要在雇员的住宅储蓄账户里每年存入936马克作为职工资产积累奖金。国家还要对职工积累（936马克）给予10%的雇员储蓄奖金。多种奖励和税收政策的运用，调动了居民参加住房储蓄的积极性，吸引大量的社会闲散资金流向住宅储蓄。

在资金的运用上，德国住宅互助储蓄银行为了保障住房储蓄资金在使用中的公平和安全性，除了按常规审查借款的支付能力外，还有一套严格的借款人资格评定标准，具体包括：①最低存款额。凡需要获得低息的贷款者，必须按储贷合同定期交纳储蓄金，先履行储蓄义务，并满足最低存款额要求，即只有当储蓄达到所需贷款额的40%～50%时，参加储蓄至少2年以上，才有资格得到所需的贷款。②评估值。德国住宅储蓄银行每月对住房的奖金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的分配顺序。这样保证每个储户都能得到公正、平等的配贷机会。

截至1998年底，德国住宅抵押贷款余额达到1。98万亿马克，占全社会未清偿还债务余额的20%左右，发达的抵押市场为住宅产业的发展提供了充足的资金。

德国住房抵押贷款的融资安排别具特色，其特点在于很少有人能从一家金融机构获得购房所需的全部贷款。通常，居民购房贷款是这样组成的：55%来自抵押银行或储蓄银行，15%来自住房互助储蓄银行，20%来自商业贷款，其他来自家庭积累。这种多元化的融资安排，一方面有利于金融机构分散风险；另一方面也是因为德国人精于对信用贷款工具的选择。

目前，德国居民使用的主要住宅金融工具如下：

（1）第一抵押贷款。主要由抵押银行和储蓄银行提供，多为可调整利率，贷款房产价值比为50%～60%，期限为20～30年，银行对抵押资产拥有第一处置权。

（2）第二抵押贷款。主要由住房储蓄协会提供，一般期限为6～18年，平均期限为11年，贷款利率低且固定不变。这主要得利于会员较低的储蓄利率。

（3）浮动利率的短期抵押或无抵押贷款。由于德国不允许金融机构向购房者提供100%的抵押贷款，因此，当购房者个人资产和储蓄不足，以上两种抵押贷款仍不能满足需要时，人们可以借助于这种短期的辅助贷款。这多种贷款由商业银行和保险公司提供，利率随行就市，常常不需要抵押和担保。

（4）低息、无息贷款。主要由公营抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭和建筑社以及住宅的非营利组织提供。

德国住宅金融工具多样化和多种融资安排，尽管看起来有点复杂，但是它促进了各金融机构在住宅抵押市场公平竞争，不断改善金融服务。如德国的抵押银行、住房互助储蓄银行、商业银行和保险公司之间，均有密切协调与合作，并为客户提供“一揽子住宅金融服务”。客户只需进一家银行、提交一份申请、接受一次审查和签署一个合约，即可从几个相关金融机构同时获得所需全部贷款。

德国的住宅金融政策、工具和服务，对居民消费有着不可低估的影响。多年来比较低的贷款不动产价值比率，严格的资信审查和比较低的通货膨胀率，在一定程度上都制约了居民购房的积极性。而长期以来政府和各类非赢利组织以低息、无息和长期贷款等多种方式，维持了一个宠大的租房市场。这些出租房无论在质量、结构，还是社区环境上都不次于私有住房，且租金比较低。按德国的住宅《租金法》，住房租金一般不得超过家庭实际收入的25%，但购房者每月要将30%左右的收入用于付抵押贷款，这也是一些富裕家庭仍愿住在公益出租房里和“买房不如租房”的原因所在。

德国完善的金融体系有以下几个重要特征：

（1）建立多元化的住宅融资机制。过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。

（2）住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人（如城镇个体劳动者、自谋职业者等非国有单位职工）排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。而在个人储蓄积累较低的情况下，无限制发放个人贷款，必然导致贷款人对低息款的过度需求，使住宅公积金在较短的时间内资金耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。

（3）开辟灵活多样的储蓄品种，实行多种利率，并辅助于储蓄奖励方式、税收减免等多种措施，调动居民参加住宅储蓄的积极性。在我国，面对收入多元化、需求多样化和拥有消费主权的经济人，政府不能再沿用简单行政干预和管理方式，强制性的让人们参加住房储蓄或多出一点钱，而应学会用市场经济的方法来引导居民的储蓄、消费和投资，帮助居民逐步地实现消费的升级换代。政策性住房储蓄应根据居民不同的需求设计不同利率、优惠政策的储蓄品种，如对需要购房的储户，设立市场化利率的储蓄，保证居民参加住房储蓄可以得到与其他储蓄等额的利息收入，或设立减免利息税的住房储蓄，以鼓励居民参加住房储蓄；对需要扶持的收入群体（中等偏下和低收入户），政府还可用住房基金设立专项利息补贴，为他们购房提供低息贷款，或为开发商兴建面向中低收入的出租房提供长期贷款，改变目前泛用“低存低贷”、利息暗补对象不明确及对收入分配的负效应。

3。国家的住房政策

德国政府认为，国家在四个方面进行政策干预：一是保证有足够的住房建设，同时防止住房过剩；二是保证住房的质量和环境的保护；三是住房结构和房价老百姓能够承受；四是住房产品能满足社会各阶层的需要。关键问题是要保障国家、企业投资住房的经济效益和对社会的良好结果。

国家对建房储蓄体系给予大力支持，国家对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时企业给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。统一前东德地区私人住房只占5%，目前已上升到27%以上，德国私人拥有的住房已达到40%以上。

4。住房储蓄体系

在德国，目前共有35家住房储蓄银行，他们受到专门法律的保护和限制，同时也接收联邦信贷监督局的监督和管理。其中，13家是国家性质的，其他22家是私营股份企业。联邦德国的住房储蓄银行法对住房储蓄银行的业务范围作了明确规定，储蓄银行是法律规定的专业银行，法律规定其他全功能商业银行不能承办专项住房储蓄业务。一般的住房储蓄银行只能在一定的区域内经营，不能自行跨区域。地方储蓄银行由当地的政府进行管理。东德住房储蓄银行是个例外，是对整个德国东部住房储蓄业务进行经营管理的银行，涉及五个州和半个柏林。

德国的住房储蓄体系是一套内部封闭式的长期储蓄和融资体系。储蓄银行不交存款准备金，但住房储蓄银行必须上存同业系统3%风险基金。封闭式的系统是指只有那些事先参加了住房储蓄的人，才能得到以后申请买房和建房的低息贷款。住房储蓄存款的唯一用途是为了建房、购房进行融资，而不是为了其他的消费目的申请货款。通过大量的储蓄者的参与而形成一个互助集体，这种住房储蓄不受资本市场及其利率波动的影响而独立存在。德国银行商业性的住房抵押贷款利率近几年在8%～11%之间波动，而住房储蓄的存款利率是3%（国家有条件地另行补贴10%），而住房储蓄贷款利率是固定的5%。穗东住房储蓄银行存款利率是2。5%（国家同样补贴），贷款利率是4。5%。一般存贷款利差保持在2%左右，而且德国银行是不交营业税的。只有通过与住房储蓄银行签订住房储蓄合同的客户，才能取得低息贷款的资格。在签订合同时，住房储蓄者向银行就商定好住房储蓄的金额给予承诺，以及提出若干年后，申请贷款的方式和最高贷款额。住房储蓄者每月有规律地在住房储蓄银行存款，通常每月确保最低存入住房储蓄合同额的4%，存款利率固定不变，确保最低储蓄月数为18个月，同时达到储蓄合同规定的40%以上存款，才能申请货款配贷。配贷资格必须满足银行规定的以上三个基本条件，银行决定的优先贷款系数是：

存款×存款系数+利息×利息系数

银行的评估值＝储蓄所得的总额

存款时间。对系数大的客户，可以优先发放贷款，贷款和存款的比例一般是1∶1。偿还贷款的形式是每月付银行固定的还款，但每月偿还必须确保合同金额的6%。存款系数是储蓄银行进行调节的经验，每年公布一次。体现公平、公正、公开的原则，由国家金融管理局进行监督管理。

5。国家对住房储蓄的奖励政策

在德国，住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。1996年开始实行的经过改进的新政策使更多的家庭能享受到政府的这项优惠政策，从而帮助更多的家庭实现购买个人住房的梦想。德国政府的住房储蓄奖励政策主要有三大项。

①住房储蓄奖金

a。对年满16岁以上的单身者，年收入不超过5万马克的，对其每年住房储蓄存款（最高1000马克）奖励10%，即100马克。

b。对夫妻两人年收入不超过10万马克的家庭，对其每年住房储蓄存款（最高2000马克）奖励10%，即200马克。

c。储户在存款期满七年以上者，不购买住房也可以得到政府的住房储蓄奖励。

②雇员资金积累款

每个职工都可以让他的雇主把雇员资金积累款（每年最多936马克，每月交存78马克），直接存人职工的住房储蓄帐户中去。这是职工工资以外的住房补助，但7年之后才能使用。

国家对企业主每月自愿付给雇员的住房储蓄补助，同样给予10%的奖励，即93。6马克。但能得到这项政府奖励的职工年收入不得超过27000马克，夫妻家庭年收入不得超过54090马克。若中低收人家庭每年存入住房储营2000马克，可得到雇主补助936马克，政府奖励200马克及93。6马克，那么政府的奖励和企业的补助是其住房储蓄的61。48%，这是十分可观的比例，具有很大的吸引力。政府除了对参加住房储蓄的居民给予奖励，同时对购建住房者也给予补助。

a。如购买自住新房，购买者在8年内可得政府每年5000马克的补助；若有孩子，每人每年月可得到1500马克的补助（即5000马克×8年十1500马克孩子×8年）。

b。如购买自用旧房，也可在8年内得到政府每年2500马克的补助；若有孩子，也是每人每年再可得到3500马克的补助。

c。如购买建造合作社住房，购买者在8年时间内，每年可得到政府2400马克的补助；若有孩子，每人每年可得到750马克的补助。